불과 1년 전만 해도 글로벌 주택 시장은 장미빛에 넘쳐있었다. 경제개발협력기구(OECD) 38개국의 집값은 지난 50년 중 가장 빠르게 상승했으며 컨설팅 기업 옥스퍼드 이코노믹스의 41개 조사 대상국에서 저금리와 저축 증가에 힘입어 주택을 구매하기 최상의 시기라는 평가가 나왔다.
그러던 것이 올해 들어 미국을 비롯해 세계 각국이 금리를 큰 폭으로 올리면서 글로벌 주택 시장이 급격한 침체에 빠지고 있다.
주택을 구매했던 소유주들은 금리가 오른 탓에 주택담보(모기지) 이자 부담이 커지고 있고 집 장만을 계획했던 예비 구매자들은 소득 보다도 더 빠른 속도로 집값이 오르고 물가 상승에 따른 생활비 부담 증가에 직면하고 있다.
OECD가 회원국 국민들의 실질 임금이 내년에도 떨어질 것으로 전망하고 있는 가운데 코로나19 팬데믹 기간에 주택 붐이 일어났던 선진국들이 2008년 글로벌 금융 위기 이후 가장 큰 주택 시장 침체가 발생할 것으로 우려되고 있다. 또 이것이 각국 경제에도 큰 부담이 될 것으로 예상되고 있다고 최근 파이낸셜타임스(FT)가 보도했다.
옥스퍼드 이코노믹스는 거의 모든 조사 대상국의 경제가 내년에 성장 둔화를 겪으면서 2000년 이후 가장 급격한 집값 상승률 둔화가 발생할 것으로 예상하고 있다. 또 이중 절반은 2009년 이후 볼 수 없었던 집값 하락이 유력한 것으로 보고 있다.
옥스퍼드 이코노믹스의 수석 이코노미스트 애덤 슬레이터는 “선진국에서의 모기지 상승은 주택 시장을 깊은 침체에 빠뜨릴 것”이라고 말했다.
국제통화기금(IMF)도 각 중앙은행의 통화긴축에 글로벌 주택 시장이 변환점에 와있다고 경고하고 있다.
IMF는 선진국 보다 신흥시장의 주택 시장이 더 큰 타격을 입을 것으로 전망하고 있다.
앞으로 3년동안 선진국의 실질 주택 가격이 10% 하락하는데 비해 신흥국은 25%까지 떨어질 수 있다는 최악의 시나리오를 내놨다.
주택 시장 침체는 경제 활동을 위축시켜 전체 글로벌 경제 성장률도 잠식할 것으로 보인다.
슬래이터 이코노미스트는 주택 관련 지출 감소는 글로벌 국내총생산(GDP) 성장률을 0.2%p 낮출 것으로 전망했다.
최근 수년간 모기지 이자는 유로존(유로 사용 19개국)과 캐나다, 호주, 뉴질랜드에서 가장 큰 폭으로 상승했다. 여기에 수요가 위축되고 은행들은 대출을 꺼리면서 유로존의 집값 상승률은 내년말이면 마이너스(-)로 돌아설 것으로 예상되고 있다.
주요 선진국들의 모기지율은 지난 1년간 금리를 크게 올리면서 상승해왔다. 미국과 영국, 유로존의 금리는 지난 1년간 합쳐서 총 9%p 올랐으며 시장에서는 내년 여름까지 4%p가 더 상승할 것으로 보인다.
신흥국의 금리는 더 큰 폭으로 오르면서 지난해 1월 2%였던 브라질은 현재 13.75%, 헝가리는 같은 기간에 12.4%p 상슨한 13%를 나타내고 있다.
IMF의 연구 고문 프라카시 로운가니는 “금리 1%p를 인상할때마다 집값은 1.5~2%p 떨어진다”고 설명했다.
가계들의 재정 부담이 커지면서 코로나19 대유행 기간 동안 쌓아뒀던 저축이 빠르게 감소하면서 초보 구입자들은 계약금을 지급할 자금이 부족해지고 있다.
현재 주택 시장 침체는 독일과 호주, 중국 등에서 뚜렷하게 나타나고 있다.
부동산 컨설팅 기업 나이트프랭크는 지난 3·4분기 기준으로 주요 도시들의 주택 가격이 2분기 연속 떨어졌으며 특히 뉴질랜드와 캐나다, 노르웨이는 두자리수 하락을 보였다고 밝혔다.
FT는 모든 국가들이 주택 시장 부진에 빠질 위험에 있는 것은 아니라고 진단했다.
옥스퍼드 이코노믹스는 일본과 이탈리아, 프랑스는 집값 상승폭이 완만하고 가계들의 부채 비율이 낮아 상대적으로 리스크가 작다고 분석했다.
만약 주택 시장이 붕괴된다고 해도 특히 선진국의 경우 과거와 같은 충격이 되풀이되지 않을 것으로 애널리스트들은 예상하고 있다.
2008년 금융위기 당시 때와 가장 큰 차이는 현재의 노동 시장이 견고하다는 점이다.
2008년 글로벌 실업률이 3%p 상승한데 비해 IMF는 내년 글로벌 실업률이 1%p 미만 오를 것으로 예상하고 있다.
옥스퍼드의 슬레이터는 “실업률이 낮으면서 주택가격 급락도 제한적일 것”이라며 조심스런 전망을 했다.
무디스 애널리틱스의 마크 잔디는 공급량이 빡빡해 금융위기 때만큼 집값 급락과 은행들의 차압이 많지는 않을 것으로 보고 있다. 잔디는 “기관투자자들이 가격이 떨어지는 것을 지켜만 보고 있지는 않을 것”이라고 말했다.
모간스탠리 이코노미스트 크리스티나 아르벨라에즈는 지난해의 세계 주택 시장 붐이 꺾이고 있는 것을 보고 있지만 “분명한 것은 2006~08년 당시와 같은 붕괴가 되풀이 되지는 않을 것”이라고 했다.
