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미 주택구입능력지수, 16년만에 최저

미국의 사상최고 집 값과 치솟는 주택담보대출(모기지) 금리 상승으로 인해 미 가계의 주택 구입이 점점 더 어려워지고 있는 것으로 확인됐다. 가계의 주택 구입 능력을 나타내는 이른바 주택구입능력지수(HAI)가 2006년 이후 16년만에 최저수준으로 추락한 것으로 집계됐다.

월스트리트저널(WSJ)은 8일(이하 현지시간) 전미부동산협회(NAR) 발표를 인용해 미국의 5월 HAI가 102.5로 떨어졌다고 보도했다. 이는 2006년 7월 기록한 100.5 이후 가장 낮은 수준이다. 이 지수는 기존 주택 가격 중앙값과 가계 소득 중앙값, 그리고 평균 모기지 금리를 토대로 작성된다.

미 가계의 주택 구입능력은 팬데믹 첫 해인 2020년과 지난해까지만 해도 나쁘지 않았다. 모기지 금리가 연방준비제도(연준)의 양적완화(QE)·제로금리 덕에 사상최저 수준을 보였기 때문이다.

비록 수요 확대로 주택가격이 사상최고 수준으로 뛰었지만 낮은 모기지와 높은 저축이 가계의 주택구입능력을 높여줬다. 그러나 올들어 사정이 달라졌다.

지난해 2.66% 수준까지 떨어졌던 모기지 금리가 6%에 육박하며 2배 넘게 폭등했고, 이 와중에도 집 값은 상승세를 지속해 생애 첫 내 집 마련에 나서는 이들을 중심으로 수요자들이 시장에서 탈락하고 있다.

퍼스트아메리칸파이낸셜(FAF)의 마크 플레밍 수석이코노미스트는 2020년과 2021년 같은 정도의 주택구입능력 수준으로 되돌아갈 수 있을지 의문이라면서 앞으로는 그같은 부동산 활황을 기대하기 어려울 것으로 비관했다.

주택구입능력 약화는 미 사회 초년병들의 중산층 진입을 가로막는 걸림돌이 될 것이란 우려도 높아지고 있다.

사회에 첫 발을 내딛고 어느 정도 돈을 모아 생애 첫 내 집 마련에 나서는 이들이 치솟는 금리와 주택 가격으로 주택 구입을 포기하고 있기 때문이다.

미국에서도 내 집 마련은 자산 축적의 디딤돌 역할을 해 중산층으로 진입하는 발판으로 기능해왔다.

NAR에 따르면 집 값이 중앙값 수준인 주택을 구입한다고 할 경우 모기지 부담이 급격히 늘었다. 구입 당시 집 값의 20%를 내고 80%는 30년 동안 고정된 금리로 원리금을 갚아 나가는 30년 고정모기지를 낸 가계의 경우 월 부담액이 지난해에 비해 45% 정도 폭증했다.
지난해 5월에는 월 부담액이 1220달러 수준이던 것이 올 1월 1297달러로 늘어난데 이어, 5월에는 1842달러 수준으로 더 뛴 것으로 추산됐다.

NAR 수석이코노미스트 로런스 윤은 지난 2주 모기지 금리가 소폭 내렸지만 금리 하락세가 지속되기는 어렵다면서 앞으로 당분간 주택가격 상승세가 가계 소득증가세를 웃돌 것이어서 각 가정의 내 집 마련은 더 어려워질 것이라고 비관했다.

주택건축업체들의 모임인 전미주택건축협회(NAHB)의 로버드 디츠 수석이코노미스트는 “미국은 지금 내 집 마련 위기를 겪고 있다”고 경고했다.

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